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修法后小产权房转正有戏专家没关联

发布时间:2020-01-25 04:42:28

修法后小产权房转正有戏?专家:没关联!

土地管理法、城市房地产管理法修正案草案提请全国人大常委会审议。但这一消息也在络上立刻引起误读-——“小产权房”转正有戏?北京客户端采访多位业内专家获悉,该政策主要涉及经营性用途的土地,并不涉及销售类型的商品房、“小产权房”等,并不能引申为“小产权房”可以转正。

先来回顾一下修正案草案。

首先是缩小土地征收范围

修法后小产权房转正有戏专家没关联

,规范土地征收程序,完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。修正案草案删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的,必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定。而农民住房不再作为地上附着物补偿,而是作为专门的住房财产权给予公平合理补偿。

其次,是明确集体经营性建设用地入市条件及管理措施。对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体建设用地,允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用;集体经营性建设用地使用权的最高年限、登记等,参照同类用途的国有建设用地执行。

再次,是健全宅基地权益保障方式,完善宅基地管理制度。对人均土地少、不能保障一户一宅的地区,允许县级人民在尊重农村村民意愿的基础上采取措施,保障农村村民实现户有所居的权利;下放宅基地审批权,明确农村村民申请宅基地的,由乡(镇)人民审核批准,但涉及占用农用地的,应当依法办理农用地转用审批手续。

最后,为了与土地管理法修改做好衔接,扫清集体经营性建设用地入市的法律障碍,城市房地产管理法修正案草案规定,城市规划区内的集体所有的土地,经依法征收转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让,但法律另有规定的除外。

“其实,相关政策并非第一次落地,多年前已经有试点。”中原地产首席分析师张大伟说,早在2015年2月,北京大兴等33县(市、区)就被国土部门确定为集体经营性建设用地入市的试点地区。其中,2016年1月,北京市赞比西房地产开发有限公司以8.05亿元竞得名称为“2号地小B地块”40年的土地使用权,这成为北京第一宗通过招拍挂形式出让的集体经营性建设用地。

需要注意的是,即便是有试点、有修法,也不能就这样引申为“小产权房”转正。“‘小产权房’不能转正!”易居研究院智库中心研究总监严跃进直言,此次政策对于集体建设用地的概念明确提到了两点,其一,主要是工业用途和商业用途,这可以扩展为共有用途、狭义上的商业用途、办公用途等,而涉及的销售类型的商品房、“小产权房”等居住用途都没有提;其二,此类用地强调了经营性用途,“小产权房”本身也谈不上经营性用途,即便存在各类出租的概念,本身也是违法的。

除北京外,全国多个城市此前也有集体土地试点。但整体看,数量不多,而且全部是非住宅类经营性土地。张大伟也表示,土地管理法修正案明确了土地属性必须是规划中明确为工业、商业等经营性用途,主要影响的是非住宅类经营性土地,避免了对住宅等市场的短期冲击。

那么,这个政策对老百姓又有什么影响呢?严跃进表示,在供地模式上,有助于更多土地进入到土地供应市场;直接出让的规定,也使得征地的成本和环节减少,这是利好降低土地的基准价格的;此外,这类土地后续用途很大一部分是用于租赁用房建设的,这对于楼市、特别是租赁市场可以起到稳定作用。


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